Купля-продажа земли: все официально

Когда выбран подходящий участок под строительство дома, настало время расплатиться с хозяином и перевести землю в собственность. Если вы намерены заниматься этим самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторов, готовьтесь к еще одной долгой и сложной процедуре. Только теперь придется набегаться по инстанциям.

Лиха беда начало

Первая дорожка — в местный земельный комитет, с заявлением о покупке участка. В этой организации будет решаться судьба выбранной под ИЖС земли: отдать ли ее в бессрочное пользование, сдать в аренду либо просто продать. При покупке земель сельскохозяйственного назначения нужно помнить, что субъект РФ в лице муниципального образования имеет преимущественное право приобретения, поэтому продавцом должен быть соблюден порядок извещения соответствующего исполнительного органа о планируемом отчуждении земель. Далее следуют визиты к пожарным, которые посоветуют, как и что нужно строить, чтобы не нарушить правила пожарной безопасности. Если хозяин почувствовал в себе задатки архитектора и по собственным чертежам изобразил план терема, придется побывать у главного районного зодчего, чтобы тот одобрил проект. Не обойдется и без газовщиков, которые расскажут, что делать в случае отсутствия подвесной газовой трубы. Никуда не денешься и без кадастрового плана участка, куда вносятся любые изменения и все новые постройки. Впрочем, перечислять все инстанции, где необходимо побывать, нет смысла. В земельном комитете имеется список высокопоставленных лиц, которых нужно обойти и получить их подпись, прежде чем земля перейдет в собственность покупателя.

Только бумагой!

Но главное – документально удостовериться, что облюбованный участок находится в чьей-то собственности и имеет реального хозяина. Владелец должен представить свидетельство о государственной регистрации права, выданное Главным управлением Федеральной регистрационной службы. При этом стоит поинтересоваться, на каком основании оно получено. Ведь этот документ может быть как первичным, так и с длинной историей. Первичный выдают, когда земля, например, покупается в коттеджном поселке. Основанием служит решение местной администрации о выделении участка. Если же объект приобретается на вторичном рынке, основным документом для получения свидетельства становится или договор купли-продажи, или завещание, или дарственная. Но любой юрист посоветует тщательно проследить историю участка со дня первичной продажи. Если приобретается земля без дома, необходимо также сделать выписку из похозяйственной книги, удостоверяющую, что продавец является владельцем. Если какое-то строение все-таки есть, потребуется договор купли-продажи или право собственности на него. Все эти документы передаются в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После чего выдается документ о праве собственности и только тогда осуществляется сделка.

Был случай, когда землевладелец выставил на продажу большую площадку в живописном месте с нарезанными участками для продажи в розницу. Понятно, что сразу появилось много желающих их приобрести. Но оказалось, что отсутствуют некоторые важные документы. Продавец тут же предложил взять на себя эту процедуру, как и плату за оформление земли покупателю. И даже при таком прямо скажем довольно сомнительном раскладе смельчаки нашлись. Однако процесс купли-продажи застопорился – выяснилось, что территория не значится ни в одной из градостроительных документаций. В земельном комитете лишь развели руками: что за «земля Санникова»? Разве есть такая? Наяву – пожалуйста, можно даже пройтись. А документов на нее никто никогда не видел. Вспомнили, правда, о ее давней федеральной принадлежности, но хозяева годами регулярно менялись, пока последний не исчез в неизвестном направлении вместе со всеми документами.

Что делать, если…

В общем довольно часто бумаг, подтверждающих право на землю, у продавца нет. Но и это не беда, если все делать по уму. Если участок не оформлен в собственность, перед регистрацией нужно вызвать геодезиста — он подготовит съемку и план. В документе должны быть обозначены не только границы участка, но и особые рекреационные зоны, находящиеся на его территории. После этого хозяин земли идет в то учреждение, где она зарегистрирована (поселковый совет, садоводческое товарищество, кондоминиум), и получает у ответственных лиц справку о нормативной стоимости участка. После этого, взяв паспорт, свидетельство о праве собственности, постановление о передаче земли в собственность, геодезический план участка с кадастровым номером, справки об отсутствии арестов и запрещений, об оплате налога на имущество за текущий год (из налоговой инспекции), можно идти и оформлять договор купли-продажи — в простой письменной форме, но лучше у нотариуса.

Согласно документу, одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), и последний готов принять объект и уплатить за него определенную денежную сумму. Основные пункты включают в себя описание участка с указанием его адреса, кадастрового номера, общей площади, категории земли и ее назначения. Естественно, вписывается стоимость, порядок, условия, сроки оплаты и каким способом покупатель обязуется передать сумму. Ну и, конечно же, оговаривается дата, когда покупатель становится полным владельцем земли.

Иногда в договоре прописываются так называемые обременения — проще говоря, ограничения: что можно строить помимо дома, что нельзя. Например, на сооружение бассейна или оранжереи, гаража или бани, могут потребоваться новые разрешения. Не исключено, что на участке и вовсе окажется нельзя выращивать сад или возводить капитальное жилье — по самым разным причинам (например, если по участку проходят «коммуникационные объекты федерального значения» — высоковольтный кабель, газопровод, другая инженерная инфраструктура общественного характера). Разногласия с соседями о границах также могут препятствовать сделке. Границы считаются законными лишь в том случае, если они установлены решением суда, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, либо это может быть мировое соглашение сторон с подписями участников на «земельных» планах.

В общем, чтобы избежать недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в договоре, что он приобретается вместе с участком или его частью. Если этот вопрос не оговорен, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и кусочек территории необходимой для его эксплуатации. А остальное придется брать в аренду или покупать отдельно. Владельцам земли также стоит помнить о таком понятии, как сервитут — право прохода или проезда через вашу территорию к другим участкам, дорогам, водоемам. Ведь очень часто (особенно на стадии строительства) возникает необходимость воспользоваться соседним участком — например, для прокладки труб. В этом случае будущий новосел в праве требовать от соседа, равно как и наоборот, предоставления права ограниченного пользования (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если соглашение не достигнуто, получить его можно только через суд.

И еще один немаловажный нюанс. «Если частный участок (размером, скажем, 7-10 соток) относится к категории сельхозназначения, то самостоятельно перевести его в категорию ИЖС (если он не привязан ни к одному из таких пунктов) в принципе невозможно. Единственное исключение – когда земля принадлежит дачному или садоводческому обществу. В таком случае, объединившись, все владельцы участков могут законно осуществить перевод.

Статья перепечатана из журнала Каталог.Дома-Коттеджи-Участки.№4 июнь 2010г. тел.редакции 289-21-91